2018中國房地產開發企業500強榜單（附后）剛剛發布，小田第一時間進行新鮮解讀，試圖透過40個關鍵點解讀行業及房企正在經歷的新變化、新趨勢、新機會。

壹

政策

2017年中央確立了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，房地產行業在政策層面遭遇了多方圍堵：

 

1、“四限”時代：“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”，行業面臨的調控力度進入前所未有；

 

2、去年，在中央提出加快構建租售并舉的住房制度后，租賃話題大火：政府培育住房租賃企業；房企紛紛進入住房租賃領域；金融政策給支持，稅收政策給優惠，土地供給在增加，共同推動住房租賃市場發展。

 

3、加大保障房棚改貨幣化力度。國務院常務會議確立從2018年到2020年再改造各類棚戶區1500萬套，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，同時明確加大中央財政補助和金融、用地等支持。

 

4、“限商”。商辦項目因地制宜差別化施策，熱點城市加強商辦項目監管

 

5、在金融方面，地產行業金融去杠桿全面升級，首付貸監管加強、消費貸已成歷史、房貸利率折扣取消并上浮的越來越多，資環境趨緊導致房企債務壓力有所增加，企業凈資產規模增速在2016年達到峰值后開始回落。

 

 

貳

規模／集中度

6、2017年，房地產的數據上呈現出放量大漲。年內全國商品房銷售金額實現13.37億元，銷售面積實現16.94億平方米，同比上年分別增長13.7%和7.7%。全國房地產開發投資10.98萬億元，比上年名義增長7.0%。

 

7、行業的集中度在加速攀升，三家龍頭房企碧桂園、萬科、恒大則齊刷刷的進入5000億陣營，在銷售榜單上碧桂園首次登頂，而恒大則占據了房企TOP500測命榜單的榜首位置，三家的銷售額合計就占據了500強的37%；

 

8、值得關注的是融創業內排名繼續提升，借助其收并購優勢、充足的可售貨源、良好的項目品質位列榜單第五名，較上年上升了3個位次，業內開始盛傳G4的新提法；

 

9、房企的千億俱樂部首次迎來大規模的擴容，一舉達到了17家，千億幾乎就成了TOP20的門檻，不過，今年千億俱樂部有望繼續迎來大規模擴容；

 

10、TOP50、TOP100、TOP200的銷售金額分別占據500強總銷售金額的70%、84%和94%，換句話說，剩余300家房企的銷售金額占比僅僅6%。不同梯隊之間的房企規模差距在迅速被拉大，反映出行業集中度帶來的慘烈現狀。

 

11、在本次TOP100的榜單中，有12家首次挺進，是近十年500強測評中變化最大的一次，當然也意味著去年有12家房企在過去一年已經被收并購，或退出房地產等。根據Wind資訊數據統計，2017年房地產行業并購案宗數為315起，涉及金額為3291.28億元，同比下降18%，并購案件總數大幅提升59%。

 

12、500強房企總資產規模穩步積累，但凈資產規模增速有所放緩。2017年，500強房企總資產均值為478.09億元，同比增長28.52%；企業凈資產均值為107.76億元，同比增長17.03%，增速較上年減少了13.50個百分點。

 

 

叁

土儲／拿地

13、土地儲備向龍頭房企快速集中。重點城市都頒布了不同程度的土地新規，提高了拿地門檻，這導致中小房企拿地生存的空間越來越小，推高了行業集中度。

 

14、大型房企拿地熱情高漲，積極補倉。50家百億代表房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%。

 

15、拿地重心從一二線城市向三四線城市下沉。50家百億代表房企2017年三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。與之形成鮮明對比的是，50家百億代表房企一線、二線城市拿地面積同比僅分別增長63.0%、46.7%，占比則依次下降0.7個百分點、11.3個百分點。

 

16、土地招牌掛愈難，并購拿地成為房企拿地的主力方式。比如2017年7月份融創以438.44億元價格收購萬達13個文旅項目91%的股權，憑借這一收購，融創新增5897萬平米土地儲備。

 

17、聯合體拿地成為新潮流。聯合拿地不僅可以減輕資金壓力，引入合作伙伴可以有效分散市場風險，提升利潤率，三則實現了產品研發、銷售、融資的優勢互補。

 

18、房企拿地成本一直在上升。2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年大幅增長15.81%；土地成交價款13643億元，同比大幅增長49.45%，遠超土地購置面積增速。

 

19、在一線城市以及強二線城市，在土地出讓中要求自持已成為必然趨勢。開啟“租售同權”時代，未來在一二線城市可能已經找不到中小房企的項目了。

 

肆

資金／風控

20、融資渠道收緊，房企融資成本上升。從融資渠道來看，一方面，受國家收緊房地產行業融資政策影響，銀行對房地產融資方面更加謹慎，房企公司債發行規模嚴重“縮水”，公司債發行利率亦呈現上升趨勢。

 

在融資成本上，房企境外債、公司債及中票融資成本在2017年均呈現上升趨勢。龍頭房企平均融資成本約為4.5%左右，部分中小型房企融資成本多在6%以上。

 

21、透過500強房企的測評，出乎意料的是房企杠桿率有所攀升：500強房企2017年資產負債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個百分點；凈負債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個百分點。顯然，與當下各行各業都在降杠桿的時代背景相違背。

 

22、不過，房企似乎并不擔心負債率／凈負債率的提升，主要信心來自于運用資金的能力在提升，更懂得短期償債與長期負債之間的平衡，房企的現金持有都比較充裕，短債壓力在降低。2017年，500強房企流動比率均值為2.29，較2016年上升12.10%；速動比率均值由2016年的1.56提升至1.81，上升25.14%。

 

23、2017年房地產開發企業到位資金保持增長，但增速放緩。從房地產開發投資資金來源來看，2017 年，房地產開發企業到位資金 156053 億元，同比增長 8.2%，增速較2016年有所放緩，房企差錢的日子還在后面。

 

24、國內政策的高壓態勢也導致了房地產市場融資通道收緊，倒逼房企將目光轉向海外市場，通過發行海外債的方式獲取大量資金，綠城中國、華夏幸福、碧桂園等企業均發行了海外債，擁有海外融資平臺成為關鍵。

25、房企融資方式呈現多元化趨勢：在政策倒逼下，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，碧桂園400億規模ABS獲批給房企指明了新道路。

 

 

伍

區域／分化

 

26、城市分化繼續加劇，冰火兩重天繼續上演。一線城市成交腰斬，陷入冰河期；二線城市不再是一路高歌，而是漲跌互現；四線城市成為最大的亮點，在去庫存、貨幣化安置等政策引導下拯救了房地產的頹勢；

 

27、熱點城市經濟圈需求外溢市場成為各大房企投資新寵。由于熱點城市受困于調控政策，部分需求外溢，因此熱點城市周邊的城市群也成為房企投資的新機遇。在城市群概念的帶動下，這類城市在去年走出一波長虹氣勢。

 

28、500強房企中，總部位于華東和華南兩區域的企業數量占比超過60%。除了本身房企密集外，房企東南飛的現象在近幾年愈加明顯。在上海虹橋商務區，東原、新力、協信等外來房企扎堆入駐，成為房企總部最密集的區域。

 

 

六

創新／多元化

29、房企對自身的定位開始發生轉變，不再滿足于建造房子，而是轉型為美好生活的服務商。自從中央提出“美好生活”這一概念后，不少房企都順應政策，典型房企如萬科“美好生活場景師”、融創“美好生活運營商”、中交地產的“美好生活營造者”等。

 

30、布局特色小鎮項目。全國已有20個省份提出特色小鎮創建計劃，計劃數量超過1500個，在這一波浪潮中，國內房企也爭相出臺小鎮計劃，企圖進行轉型升級、尋找新的利益增長點。典型房企如碧桂園、華僑城、綠城等房企都有這方面布局，但是各自的著重點也有不同，比如碧桂園的科技小鎮模式，綠城的農業小鎮模式，華僑城的文旅小鎮等。

 

31、養老地產新景象。用“養老”旗號進行圈地及促銷已成“過去式”，房企越來越傾向于和保險、醫療等專業機構深入合作，甚至直接收購醫療醫院等，將適老物業開發、養老保險產品設計、醫療護理服務三大業務統籌考慮，打通開發運營全過程，真正意義上的養老地產開始雛形顯現。

 

32、拓展物流地產板塊業務。最為典型的是萬科領銜中國財團以790億元收購新加坡著名物流集團普洛斯，極大深化了在物流地產行業的資源投入及行業布局。

 

33、文旅產業大爆發：去年，品牌房企扎堆海南，而海南房地產市場的瘋狂也再度上演，不過文旅行業的大事件當屬融創耗資438.44億元收購13個萬達城項目，此舉讓融創搖身一變成為全國最大的文旅企業。

 

34、挖掘互聯網家裝等附加業務。不少房企建立了自身的家裝品牌，如“萬科美好家”裝修品牌，恒大聯合海爾推出家電家裝一體化服務，通過探索互聯網家裝領域，打通上下游產業鏈，提供增值服務。

 

35、借助科技力量升級產品線正愈加受到重視：2017年，碧桂園全部淘汰了傳統木模板體系，大力推廣SSGF工業化建造體系；葛洲壩推出的“5G科技”體系集當代建筑、綠色科技、智慧互聯和全生命周期等領域成果于一身，大打科技牌。

 

36、重點發展租賃市場，長租公寓受關注。在一二線城市，在出讓的地塊中越來越多的要求開發商自持或標注租賃，促使開發商或主動、或被動的布局長租公寓，房企在租賃上的競爭顯現，比如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”、旭輝“領寓”等，不過盡管競爭展開，但前景似乎依然迷茫。

 

37、監管層大力支持長租公寓REITs。全國首單住房租賃類REITs、首單長租公寓類REITs產品新派公寓權益型房托資產支持專項計劃、國內首單央企租賃住房REITs—“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”、旭輝領寓類REITs相繼獲批。發行類REITs產品，成為長租公寓的突破口。

 

柒

盈利

38、凈利潤保持高速增長，增幅回落。2017年，500強房地產開發企業凈利潤均值達7.57億元，同比增長18.06%，凈利潤仍保持高速增長，但增速較2016年略有回落。

銷售費用、管理費用和財務費用等三費增加顯示出年內調控政策下房企經營壓力正在加大。傳統房產開發的利潤被壓縮，許多房企開始企圖通過多元化業務來尋求新的利潤增長點。

 

39、房地產企業盈利模式發生轉變：從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。

 

 

捌

公益

40、房企主動投身到公益扶貧脫貧事業，踐行社會責任。典型如恒大投入110億元結對幫扶貴州省畢節市，碧桂園則對清遠英德整縣進行幫扶，所謂能力越大，責任越大，房企流淌的也絕對是道德的血液。

附：